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政策解读:广州市城市更新安置房管理办法

2018-01-30 11:34:59 来源:广州市城市更新局
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广州市城市更新安置房管理办法

一、《广州市城市更新安置房管理办法》的体例和主要内容是怎样的?

答:本办法共三十一条,对城市更新安置房管理的筹集与建设、产权管理、申请和分配、日常维护与管理等各个环节进行了明确规定。内容主要包括:

(一)第一章总则(第一至六条)本章是办法的总括性规定。第一至六条分别规定了本办法制定的目的与依据、适用范围、房屋用途、管理原则、资金管理和职责分工。

(二)第二章筹集与建设(第七至十条)根据城市更新“1+3”系列政策文件,结合“三旧”改造及危房改造拆迁安置的实际情况,明确了城市更新安置房的筹集方式、建设计划和实施、建设用地供应及相关税费等规定。

(三)第三章产权管理(第十一至十四条)本章是对城市更新安置房产权管理的规定。产权产籍管理是城市更新安置房管理重要的基础性工作。本章根据不同筹集渠道的城市更新安置房类型,将城市更新安置房产权管理分类,规定了在不同情况下应由相应的主体向不动产登记部门申请办理城市更新安置房不动产登记手续。

(四)第四章申请和分配(第十五至二十条)本章规定了申请使用城市更新安置房的四种情形,并根据不同情形对申请程序、审核程序、拨付和分配以及空置城市更新安置房的盘活利用等进行了明确规定。

(五)第五章日常管理和维护(第二十一至二十八条)本章对城市更新安置房日常管理和维护的责任单位、租赁管理、腾退、日常巡查管理、修缮、物业管理、档案和信息管理进行了规范。明确城市更新部门应建立城市更新安置房管理信息系统,健全城市更新安置房档案,实现日常管理的规范化与常态化。

(六)第六章法律责任(第二十九、三十条)本章规定主管部门及工作人员法律责任、申请人及使用人法律责任。

(七)第七章附则(第三十一条)本章规定本办法的生效时间。

二、制定《广州市城市更新安置房管理办法》的目的和依据是什么?

答:城市更新尤其是旧城镇更新改造项目往往涉及公共利益和对被拆迁房屋权属人的安置问题,政府筹集、储备一定数量的城市更新安置房并统筹进行规范化管理,能有效缓解安置房源紧缺、安置成本高的问题,有利于及时、妥善地安置城市更新范围需安置的住户,保障其合法权益,同时,也有利于提高政府公共房屋资源的使用效益,降低土地整理成本,便于后续项目滚动开发,促进城市更新良性发展。

《广州市城市更新办法》第十一条规定:“市城市更新部门是城市更新工作的主管部门……统筹城市更新政府安置房的管理和复建安置资金监管,加强城市更新项目实施监督和考评”。第五十一条:“城市更新项目涉及房屋拆迁安置的,应当坚持先安置、后拆迁的原则。”《广州市旧城镇更新实施办法》第十三条规定:“市城市更新部门应当统筹使用好各种政府安置房源,将适配的房源优先用于旧城镇更新改造拆迁补偿安置。”《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》(穗府办〔2015〕40号)明确,“统筹城市更新政府安置房的管理”是城市更新管理部门的职责之一。依据上述规定,为规范我市城市更新安置房的建设与管理,加快推进城市更新项目实施,保障房屋所有权人及相关权利人的合法权益,研究制定出台《广州市城市更新安置房管理办法》。

三、《广州市城市更新安置房管理办法》适用于哪些范围?

答:本办法所称城市更新安置房,是指由城市更新部门管理,可用于城市更新项目(含危、破、旧房改造)安置的公有房屋。

本市行政区域内城市更新安置房的筹集、建设、产权登记、分配、监管等管理,适用本办法。

四、城市更新安置房有哪些用途?

答:城市更新安置房优先用于城市更新项目拆迁补偿安置,包括对更新改造范围内房屋所有权人的房屋产权调换、房屋所有权人及使用人的临时安置、原政府公房租户和危、破、旧房改造中公房租户的房屋租赁安置等。

在优先满足城市更新安置的前提下,为利于政府资源的合理配置和充分利用,经市、区政府批准,城市更新安置房可部分用于其他项目的政府安置。

五、城市更新安置房通过哪些方式筹集?

答:城市更新安置房可以通过新建、移交接收、购买、租赁、调整使用等方式筹集:

(一)新建。市、区政府部门立项建设的城市更新安置房,以及市、区城市更新部门在政府收储类城市更新项目中建设或配套建设的城市更新安置房。

(二)移交接收。城市更新项目中由项目实施主体配套建设并移交政府的安置房;市、区城市更新部门与其他市场主体、土地或房屋权属人合作建设的城市更新安置房中属于政府分成的部分;城市更新项目经审定的建筑节余量中属于政府分成或应当无偿移交政府的部分。

(三)购买。根据项目安置需要,经市、区政府批准购买的安置房。

(四)租赁。根据项目安置需要,经市、区政府批准用于城市更新安置的租赁性住房(含集体土地租赁性住房)。

(五)调整使用。原用于城市危、破、旧房改造周转安置房,具备条件的调整为城市更新安置房。

(六)其他可用于城市更新安置的公有房源。

六、城市更新安置房资金从哪来?

答:《广州市城市更新办法》第四十二条第(一)项规定:“城市更新可多渠道筹集更新资金来源,包括市、区财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费。”第四十三条明确:“市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的日常工作经费,加大财政对于更新改造资金支持力度。市、区政府应当安排城市更新资金,城市更新资金来源主要包括市、区土地出让收入和财政一般公共预算。”本办法第五条规定:“市、区城市更新资金每年可安排一定资金用于城市更新安置房项目的建设。城市更新安置房租赁收入扣除相关税费后上缴财政,按照“收支两条线”进行管理,城市更新安置房的检查、维修、改造、评估、测量等业务经费和日常管理经费纳入部门专项资金计划,由市、区财政安排资金。”

七、城市更新安置房管理部门是如何分工的?

答:根据市、区和相关部门职能分工,本办法明确:市城市更新部门负责统筹全市城市更新安置房的筹集、分配、审核与资金安排,指导和监督城市更新安置房的建设。

市城市更新项目建设管理办公室负责市属产权城市更新安置房管理的具体工作,包括安置房的建设、产权管理、使用、维护和物业管理等,负责安置房信息系统建设与维护工作。

各区城市更新部门或区政府指定的机构负责本辖区内区属产权城市更新安置房的建设和管理,并定期向市城市更新部门报备区属产权城市更新安置房的相关情况。

发改、财政、国土规划、住房和城乡建设等职能部门按照各自的职责协同做好城市更新安置房建设及管理工作。

八、城市更新安置房有建设计划吗?

答:城市更新安置房建设实行计划管理。市、区政府部门立项建设、在政府收储类城市更新项目中建设或配套建设的城市更新安置房,应每年向发改部门报送年度建设计划和项目投资计划。城市更新安置房年度建设计划抄送市住房城乡建设委,符合城市棚户区改造的项目要纳入全市城市棚户区统计。

城市更新安置房建设项目列入城市更新项目和资金年度计划,一并报市城市更新领导机构审议;审议通过后,作为发改部门调整政府投资项目年度投资计划、财政部门调整项目年度投资计划的依据。

九、具体建设实施有什么规定?

答:根据城市更新实际工作情况,本办法主要对城市更新安置房项目建设实施的主体予以明确,如第九条规定:“市级财政投资建设的城市更新安置房项目相关建设管理工作由市城市更新项目建设管理办公室具体实施。区级政府部门立项建设的城市更新安置房项目,由区城市更新部门或区政府指定的机构负责建设实施。市城市更新部门与其他市场主体、土地或房屋权属人合作建设的更新项目,由项目主体负责具体实施安置房建设”。项目的具体建设施工按照建设工程管理相关法律、法规规定执行,本办法不予以赘述。

十、建设城市更新安置房有哪些优惠政策?

答:主要体现:一是在土地供应方面,市、区政府部门立项建设、在政府收储类城市更新项目中建设或配套建设的城市更新安置房建设用地,经市人民政府批准,可以划拨方式供应。划拨供地的项目按照我市有关建设工程项目优化审批流程的规定办理建设用地供应手续。

二是在相关税费政策上,明确城市更新安置房建设项目,按照安置复建面积“建一免一”的原则,减免城市基础设施配套费,并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

十一、城市更新安置房如何进行产权管理?

答:产权产籍管理是城市更新安置房管理的基础。为推进城市更新安置房产权登记工作,确保更新安置房产权清晰、管理规范,必须明确规定安置房产权登记的主体、前提及移交手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本办法根据不同筹集渠道的城市更新安置房类型,将城市更新安置房产权管理分类,规定了在不同情况下由相应的主体向不动产登记部门申请办理城市更新安置房不动产登记手续。

十二、哪些情况可以申请使用城市更新安置房?

答:以下情形可以申请使用城市更新安置房:

(一)政府投资的城市更新项目需要使用城市更新安置房的;

(二)城市更新片区范围内因土地整备需要使用城市更新安置房的;

(三)城市更新范围内原政府公房改造和危、破、旧房改造需要安置公房租户的;

(四)市、区政府批准其他用途的。

十三、申请程序是怎样的?

答:根据我市实际工作情况,本办法按照房屋申请使用的类型、期限和安置的对象进行划分,明确城市更新项目或土地整备需使用城市更新安置房的,由项目实施主体或城市更新土地整备机构在城市更新片区策划方案或项目改造方案报批时同步申报。城市更新范围内原政府公房改造和危、破、旧房改造的公房租户需承租城市更新安置房的,由租户向市、区城市更新部门或区政府指定机构提出申请。

十四、使用申请由谁来审核?

答:市、区城市更新部门或区政府指定机构依照管理权限,对城市更新项目实施主体或城市更新土地整备机构提交的城市更新安置房使用方案进行审核。其中涉及以产权调换方式申请城市更新安置房的,需附房屋价格结算报告,结算方法按照我市国有土地上房屋征收与补偿政策执行。经审核符合条件的,在项目改造方案中一并批复。

市、区城市更新部门或区政府指定机构对原公房租户提交的安置房租赁申请进行审核,符合条件的,通知其签订城市更新安置房租赁协议。

十五、审核通过后如何取得房屋?

答:分两大类:第一类是拨付。本办法第十八条明确:项目实施主体或城市更新土地整备机构以产权调换方式申请使用城市更新安置房的,由项目实施主体或城市更新土地整备机构依据经批准的城市更新安置房使用方案,与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订城市更新安置房拨付协议,办理房屋交接手续后,与被安置人办理房屋产权调换。项目实施主体或城市更新土地整备机构以租赁方式申请使用(含对房屋所有权人及使用人的临时安置)城市更新安置房的,由项目实施主体或城市更新土地整备机构依据经批准的城市更新安置房使用方案,与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订城市更新安置房拨付协议,办理房屋交接手续后,与被安置人办理房屋租赁手续,并统一纳入安置房租赁管理。租金标准由城市更新部门委托评估机构评估确定。

第二类是分配。本办法第十九条明确:原公房租户申请使用城市更新安置房符合条件的,依据与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订的城市更新安置房租赁协议办理房屋交接手续,并纳入安置房租赁管理。住宅租金按照广州市公有房产有关规定的标准收取;非住宅首次租赁需由市城市更新部门委托的评估机构评估确定租金标准。

十六、对于空置的城市更新安置房可否盘活利用?

答:城市更新安置房优先保障城市更新项目安置周转使用。在核定合理的用房存量后,由市、区城市更新安置房管理部门报经市、区政府同意,对确实可盘活的空置城市更新安置房,按照公开、公平、公正的要求实行公开招租,确定承租人。不适宜公开招租的,经市政府批准可协议出租。

租赁非住宅类城市更新安置房,用作社区服务、教育、卫生、养老等公益用途的,按照市房屋管理部门规定的标准计算租金;用作行政、事业单位办公的,由相关单位申请办理划拨无偿使用手续。

十七、谁负责城市更新安置房的日常管理和维护?

答:以产权调换方式拨付使用的城市更新安置房,由申请拨付使用单位或者取得房屋产权的单位、个人自行实施日常管理和维护。以租赁方式拨付使用(含临时安置)的城市更新安置房,由经审核的项目实施主体或城市更新土地整备机构根据拨付协议做好日常管理和维护。

城市更新安置房存量(含存量盘活利用)、原公房住户租赁使用的城市更新安置房,由市城市更新项目建设管理办公室、区城市更新部门或区政府指定机构负责日常管理和维护。

十八、城市更新安置房在什么情形下应当退回?

答:以下情形,应当腾退城市更新安置房:

(一)租赁或者使用期限届满的;

(二)租赁期内承租人申请终止租赁关系的;

(三)承租人存在以欺诈手段获取承租资格、不按协议使用房屋、故意毁损房屋或者其它违约行为的;

(四)租赁合同约定的其他应当腾退的情形。

出租人发现上述情形的,应当予以清退。承租人腾退城市更新安置房的,应当清缴房屋费用,办理房屋移交接收手续。

十九、城市更新安置房的申请人、使用人哪些行为应当承担法律责任?

答:租赁期间,房屋承租人、房屋使用人按法律、法规承担相应的房屋安全管理责任。未与出租人达成续租协议或者未经出租人同意逾期不腾退城市更新安置房的,应当承担相应法律责任;造成出租人损失的,承担赔偿责任。

承租人在城市更新安置房的申请、租赁、使用过程中存在欺诈、故意损毁房屋、拖欠租金等行为的,按照合同依法承担违约赔偿责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

项目实施主体或城市更新土地整备机构对以租赁方式拨付使用(含临时安置)的城市更新安置房管理不善,造成房屋毁损或灭失的,依法追究项目实施主体或城市更新土地整备机构主要负责人和相关责任人责任。

二十、城市更新安置房有哪些日常管理内容?

答:城市更新安置房主要有日常巡查管理、修缮管理、物业管理、档案管理和信息化管理等工作。相关管理责任单位应当建立健全相关工作机制,规范开展城市更新安置房管理和服务工作。

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